2026 세제개편, ‘1주택자 증세’로 이해하면 오해
시가 20억원 이하 1주택은 종부세 대상에서 제외되는 구조
오래 보유만 한 집보다 ‘실제 거주한 집’에 세제혜택 집중
초고가·비거주 주택은 세 부담 커질 전망

“집 한 채 가지고 있는데 앞으로 세금이 크게 늘어나는 것 아닐까?”

최근 부동산 세제개편 소식이 이어지면서 일반 1주택자까지 세 부담이 크게 늘어나는 것처럼 받아들이는 경우가 있다.

하지만 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 일반적인 1주택자 전체에 대한 증세로 이해하는 것은 정확하지 않다.

이번 개편의 핵심은 초고가 주택과 실제 거주하지 않는 주택에 대한 세 부담을 높이고, 장기간 실제 거주한 1주택자는 상대적으로 보호하는 것이다.

■ 집 한 채 있다고 모두 종부세 내는 것 아니다

가장 먼저 구분해야 할 것이 재산세와 종합부동산세다.

주택을 소유하면 일반적으로 재산세가 부과될 수 있다. 따라서 ‘1주택자는 세금을 전혀 내지 않는다’는 의미는 아니다.

이번에 관심이 집중되는 것은 종합부동산세와 양도소득세 등 부동산 세제의 변화다.

정부 개편안에서는 1주택자의 종부세 기본공제를 실거주자는 14억원, 비거주자는 9억원으로 차등화하는 방향이 제시됐다.

정부안 기준으로 시가 약 20억원 이하 1주택은 종부세 대상에서 제외되는 구조다.

따라서 평범한 가격대의 집 한 채를 가지고 실제 거주하는 사람에게  ‘종부세 폭탄’이 떨어지는 구조는 아니다.

■ 핵심은 ‘얼마짜리 집인가’와 ‘실제로 살고 있는가’

이번 개편에서 눈여겨볼 부분은 정부가 주택을 단순히 몇 채 가지고 있는지만 보는 방식에서 주택가격과 실제 거주 여부를 더 중요하게 보기 시작했다는 점이다.

특히 고가주택을 보유하면서 실제로 거주하지 않는 경우 세 부담이 커질 수 있다.

반대로 오랫동안 한 집에서 실제 거주한 1주택자에 대해서는 세제혜택을 유지하거나 확대하는 내용이 포함됐다.

■ 10년 이상 실제 거주한 1주택자는?

양도소득세 장기보유특별공제도 크게 달라진다.

현재는 보유기간과 거주기간을 함께 고려하지만 앞으로는 ‘오래 가지고 있었느냐’보다 ‘얼마나 오래 실제로 살았느냐’를 더 중요하게 보는 방향으로 바뀐다.

정부안에 따르면 2029년부터는 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 공제하는 방식으로 전환된다.

반면 실제 거주하지 않고 장기간 보유만 한 경우에는 기존보다 혜택이 크게 줄어들 수 있다.

또 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택자는 양도소득세 기본공제가 현행 연 250만원에서 2,500만원으로 확대되는 내용도 담겼다.

■ “1주택자 세금 오른다”만 보면 오해할 수 있다

따라서 이번 세제개편을 단순히 ‘1주택자도 세금이 오른다’고 표현하면 실제 내용과 상당한 차이가 생긴다.

같은 1주택이라도 주택가격이 얼마인지, 실제 거주하고 있는지, 얼마나 오래 거주했는지 등에 따라 영향이 달라진다.

특히 일반적인 가격대의 집 한 채를 가지고 장기간 실제 거주하고 있는 사람이라면 ‘1주택자’라는 이유만으로 갑자기 고액의 종부세를 내게 되는 것은 아니다.

반면 초고가주택이나 실제 거주하지 않는 주택을 장기간 보유한 경우에는 앞으로 세 부담이 커질 가능성이 있다.

■ 결국 ‘집 한 채’보다 ‘실거주’가 중요해진다

정부가 이번 개편을 통해 보내는 메시지는 비교적 분명하다.

집을 실제 생활공간으로 사용하는 사람과 투자·자산 성격으로 보유하는 경우를 세제에서 보다 명확하게 구분하겠다는 것이다.

따라서 집 한 채를 가진 일반 국민이 ‘나도 세금폭탄을 맞는 것 아니냐’며 미리 걱정할 필요는 없다.

대신 고가주택을 보유하고 있거나 본인이 소유한 주택에 실제 거주하지 않는 1주택자라면 달라지는 내용을 자세히 확인할 필요가 있다.

다만 이번 내용은 정부가 발표한 2026년 세제개편안 기준이다. 국회 심의와 법 개정 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있으므로 최종 확정 내용을 확인해야 한다.