전세계약 만료를 앞두고 집주인이 직접 살겠다는 이유로 갱신을 거절하는 경우가 있다.

주택임대차보호법은 임대인 본인이나 일정한 가족이 실제 거주하려는 경우를 계약갱신 거절 사유로 인정한다.

그러나 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 세입자에게 다시 임대했다면 손해배상 책임이 발생할 수 있다.

핵심은 갱신요구권 행사 여부와 거절 사유, 이후 실제 임대 상황이다.

■ 실거주는 정당한 거절 사유인가

주택임대차보호법 제6조의3은 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있도록 규정한다.

다만 임차인이 법정 기간에 갱신을 요구했는지와 임대인의 거절이 적법했는지를 확인해야 한다.

실거주를 주장했다는 사실만으로 모든 분쟁이 종료되는 것은 아니다.

집주인의 실제 거주 의사에 다툼이 있다면 구체적인 사실관계를 살펴봐야 한다.

■ 다른 세입자에게 다시 임대했다면

법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 일정 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임을 정하고 있다.

해당 기간은 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간이 만료되기 전까지다.

따라서 집주인이 다른 사람에게 임대했다는 사실만으로 언제나 배상 책임이 확정되는 것은 아니다.

재임대 시점과 정당한 사유의 유무를 확인해야 한다.

■ 손해배상액은 어떻게 정하나

당사자 사이에 별도 손해배상액 예정 합의가 없다면 법률상 세 가지 기준 중 큰 금액을 적용한다.

전세보증금이 있는 경우 법률에 따른 환산월차임 계산이 필요하다.

단순히 보증금의 일정 비율을 임의로 곱해 손해배상액을 확정해서는 안 된다.

실제 손해를 주장하려면 관련 증빙자료를 보관하는 것이 좋다.

■ 세입자가 준비할 증거

먼저 기존 임대차계약서를 보관한다.

계약갱신을 요구한 문자나 내용증명, 집주인이 실거주를 이유로 거절한 통지 내용도 중요하다.

이사비용이나 새 임대차계약 관련 자료도 분쟁에서 필요할 수 있다.

다만 손해배상 청구 가능성과 인정 범위는 개별 사정에 따라 달라진다.

개인정보를 무단으로 수집하거나 사생활을 침해하는 방식으로 증거를 확보해서는 안 된다.

■ 계약 만료 전 확인할 사항

갱신요구권은 원칙적으로 1회 행사할 수 있으며, 일반적으로 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이 중요하다.

따라서 만료일과 갱신 요구 시점을 먼저 확인해야 한다.

이미 갱신요구권을 사용했거나 다른 법정 거절 사유가 있는 경우에는 판단이 달라질 수 있다.

집주인과 구두로만 협의했다면 이후 분쟁을 막기 위해 중요한 합의 내용을 문자나 서면으로 남기는 것이 좋다.

■ 자주 묻는 질문

Q1. 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
법정 요건을 충족하면 가능하다.

Q2. 다른 세입자에게 임대하면 무조건 손해배상인가요?
아니다. 법정 기간과 정당한 사유 등 요건을 검토해야 한다.

Q3. 손해배상액은 이사비만 계산하나요?
아니다. 법률상 환산월차임과 실제 손해액 등을 기준으로 한다.

■ 결론

집주인이 실거주를 이유로 전세계약 갱신을 거절했다면 통지 시점과 이후 재임대 여부를 확인해야 한다. 손해배상 가능성은 주택임대차보호법에 따라 판단해야 한다.